2018年10月22日，叶某与李某签订《购房合同》，约定：叶某将丰都县三合街道商业一路xx号x幢x号房（实为利用建筑物的桩基础空间经整治所形成）及其室内设施设备以26万元之价出售给李某。双方签字捺印后生效。同日，李某向叶某支付定金1万元，叶某向李某出具收条，该收条明知载明“注：此房为合同房”。为满足拆迁补偿相关政策，双方合同约定的购房款为26万元，但实际约定房屋价款为13万元，李某向叶某实际支付了13万元的购房款。

李某在接收房屋进行装修过程中，丰都县住房和城乡建设委员会于2019年3月21日向李某发出停止施工行为通知书，告知其在商业路一路202号房屋侧公共区域消防通道下面利用其桩基础的空间违法开挖成房间，其行为存在安全隐患，须立即停止施工。

因该房屋无法居住，就购房合同的履行双方产生争议，李某诉至一审法院，请求认定案涉《购房合同》无效，叶某返还其购房款13万元并赔偿装修损失3万元。一审法院判决支持案涉《购房合同》无效，叶某返还购房款13万元的诉请，但驳回李某请求赔偿装修损失3万元的诉请。叶某不服提起上诉，重庆市第三中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

裁判要旨：

经一审法院、市三中法院二审裁判认为：本案《购房合同》所涉房屋是利用建筑物的桩基础空间经整治所形成，并不能办理房屋产权证，合同因违反法律的强制性规定，依法应当属于无效合同。相应的购房款应当予以返还。

李某主张因该合同履行给自身造成的损失问题，由于李某在与出卖人叶某签订的《购房合同》时，明知房屋不能办理房屋产权证书，自身存在过错，故对损失部分不予支持。

法官说法：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项明确规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。但在实践中，当事人明知买卖的房屋是没有房屋产权证，无法办理产权过户手续的“违建”房屋的情形，依然进行交易的情况屡禁不止，法律底线屡被践踏。本案的处理结果守护了法律底线，维护了公共利益。对于实施明知是法律的禁止行为而遭受的损失不受法律保护加深认识，具有警示意义。

来源：市三中法院