　　法院审理后认为，原、被告签订的房屋买卖合同为双方真实意思表示，合同签订后，原告履行了交付房屋义务，被告履行了支付房款义务，合同已成立。虽然被告签订合同时与原告非同一集体经济组织成员，但是案件开庭前，被告户籍已迁入古坝村，成为该村集体经济组织成员，且已居住十多年，现原、被告均是古坝村经济合作社成员，合同履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织以外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响。据此，法院确认原、被告签订的房屋买卖合同有效。

　　法院还认为，李某在缺少资金时卖出房屋并实际履行，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认房屋买卖合同无效，其行为亦与民法典倡导的诚实信用原则相悖。综上，法院判决驳回李某的全部诉讼请求。

　　李某不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持了原判。

　　■法官说法■

　　农村房屋买卖合同效力一般分为三种：第一种情形是城镇居民购买农村房屋行为的效力问题。由于城镇居民购买农村房屋可能造成农民失地的问题，在司法实践中，法院往往会以行为人违反社会公共利益来认定此种买卖合同无效。第二种情形是农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。此种情形下，宅基地使用权流转到本集体经济组织以外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权构成影响，一般也认定无效。第三种情形是本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，此种情形下房屋买卖合同一般有效。

　　本案中，虽然房屋出售时双方非同一集体经济组织成员，但被告已在涉案房屋居住十多年之久，该集体经济组织对宅基地流转未持异议，现原、被告双方系同一集体经济组织成员，双方之间签订的房屋买卖合同应为有效。

来源：人民法院报 | 作者：陈娟娟顾建兵